Главная  Доска объявлений  Свежие заявки  Рассылка в агентства  Рейтинг_сайтов  Новости  Статьи

 "МИР НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ"  


Состояние рынка недвижимости
(динамика цен, итоги, прогнозы...)

Актуальные статьи: анализ состояния рынка недвижимости (динамика цен, итоги и прогнозы).

 

Ситуация на рынке недвижимости Киева
(итоги сентября и третьего квартала  2007 года)
 
Индекс стоимости жилья в сентябре 2007 года: 2469$/кв. м. (+0,9% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( +0,5% по сравнению с августом).
Индекс доходности в сентябре +0,9 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.)
 
Сентябрь 2007 года войдет в историю киевского рынка недвижимости как время выхода из стагнации.
По сравнению с предыдущими годами, нынешний сентябрь выдался достаточно сонным. Но, если вспомнить, что было в мае-июне 2007 года, то можно говорить о существенном оживлении рынка.
Цены были достаточно стабильными. Наблюдалось борьба двух тенденций. С одной стороны, наметилась тенденция повышения цен; с другой, - устойчивый рост числа предложений, препятствующий удорожанию недвижимости. В результате, рост цен оказался весьма небольшим; к тому же он нивелировался возросшей инфляцией и снижением курса доллара по отношению к другим валютам.
Деловая активность в сентябре росла практически каждую неделю. И это проявилось не только в увеличении количества просмотров и сделок, но и в изменении динамики переговоров, снижении времени экспозиции квартир. Привлекательные объекты уходили достаточно быстро. Покупатели, присматривающие квартиры с лета, и свыкшиеся с тем, что прерванные переговоры можно возобновить через неделю-другую, нередко опаздывали. За это время наиболее привлекательные квартиры оказывались уже под задатком. Многие квартиры снимали с продажи в расчете на повышение цен после выборов. Но на смену одним продавцам приходили другие. В результате количество объектов, предлагаемых к продаже, выросло за сентябрь примерно на 12%, а в отдельные дни доходило до 7000.
Не смотря на существенный рост числа продавцов, их состав (спектр) изменился весьма незначительно. Резкого выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир» не произошло.
По нашим наблюдениям, большинство инвесторов вкладывали деньги в новое жилье (которое обычно более качественно и дешево, да и социальный статус жителей там заметно выше, чем в хрущевках).
Отсутствие ремонтов, незавершенность благоустройства домов и микрорайонов (а это основной недостаток подобного жилья), инвесторов, как правило, не пугает; ибо они обычно никуда не спешат и ориентируются на будущее. А в будущем перспективы подобных домов и микрорайонов весьма неплохие.
Если исходить из очень распространенной гипотезы о том, что стагнация и резкое снижение инвестиционной привлекательности вынудят инвесторов фиксировать доходы и массово выставлять квартиры на продажу, то основной выброс должен произойти именно в сегментах современного жилья («украинский кирпич» и «украинская панель»).
Меж тем, резкого увеличения удельного веса этих сегментов в общем составе предложения не произошло. Доля предложений в новых домах летом увеличилась примерно на два процента (а это порядка 100-130 дополнительных квартир, которые, с определенной натяжкой, можно считать инвестиционными).
Учитывая, что квартир этих не так уж и много, а плавное увеличение доли предложений в новых домах достаточно естественно, то особого влияния на рынок эти «инвестиционные» квартиры, похоже, не оказали. Участники рынка привыкли к тому, что строители регулярно увеличивают число киевских квартир примерно на 1,5% в год. Соответственно, и в составе предложения доля новых квартир неуклонно увеличивается. И это увеличение за последний год было совершенно адекватно: как показано на графике, представленном ниже, с сентября 2006 года по сентябрь 2007 года доля новых квартир в составе предложения увеличилась примерно на 1,4%.
Так что и за последний год значительного выброса инвестиционных квартир не произошло. Существенное же увеличение предложения объясняется, по нашему мнению, длительной стагнацией. За это время накопилось значительное «отложенное предложение», и как только сделки пошли, многие снятые с торгов квартиры вновь появились на рынке.
Важно также отметить, что за время стагнации в составе предложения выросла доля низкокачественных квартир (сегменты «старый кирпич», «старая панель», «типовая панель», «улучшенная типовая панель»). А вот доля качественного «старого жилья» (сегменты «дореволюционные», «сталинки», «улучшенный кирпич») заметно снизилась. И это лишний раз подтверждает, что наиболее уязвимо в периоды стагнации низкокачественное «дешевое» жилье. Качественное же «дорогое» жилье пользуется спросом даже в тяжелые для рынка времена.
 
Возвращаясь к итогам сентября и третьего квартала, необходимо отметить плавность происходивших процессов. Процессы, характерные для сентября, начинались в предыдущие месяцы. Все это время рынок постепенно выздоравливал. Другое дело, что в августе, а тем более, в июле, все происходило намного медленней.
 
Если в июле продавцы радовались любому просмотру и достаточно охотно шли на уступки, то в августе они чувствовали себя куда более уверено, и уступали гораздо меньше. В сентябре продавцы нередко поднимали цены, игнорируя при этом советы риэлторов. А при проведении торгов ссылались на инфляцию, резкое удорожание продуктов и снижение курса доллара.
Сказать, что стагнация закончилась, и рынок выздоровел, пока, к сожалению, нельзя. Огромный разрыв между покупательной способностью наших граждан и ценами на жилье уменьшился явно недостаточно. Купить квартиру «с нуля» (то есть, не продав перед этим другую недвижимость) могут очень немногие. У большинства наших граждан не хватает средств для улучшения жилищных условий и с помощью так называемых «альтернативных сделок» (продажи имеющейся квартиры и покупки более просторной). И это притом, что для проведения подобных сделок банки весьма охотно дают ипотечные кредиты.
Тем не менее, отложенный спрос все сильнее давит на рынок. Многие потенциальные покупатели устали ждать снижения цен. За время затянувшейся стагнации некоторые из них сумели поднакопить денег, повысить свои заработки и социальный статус. Именно поэтому рынок и оживает.
Правда, неопределенность, связанная с выборами в Верховную Раду, существенно тормозит процесс оживления рынка недвижимости. Агенты, постоянно общающиеся с участниками рынка, утверждают, что многие из них отложили принятие решений до завершения выборов и формирования парламентского большинства. 
 
Более детально сентябрьские цены предложений приведены в таблицах:
 

Тип жилья

 

Однокомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Цена 1м2, $

Изм. в %

Ср. цена, $

Изм. в %

Цена 1м2, $

Изм. в %

Ср. цена, $

Изм. в %

Дореволюционные

август

4699

+ 2.58

199067

- 2.27

5070

+ 0.89

306421

- 0.60

сентябрь

4820

194553

5115

304570

Сталинки

август

3644

- 2.80

134935

- 5.63

4144

- 3.72

231008

- 5.13

сентябрь

3542

127340

3990

219151

Старая панель

август

2820

+ 0.67

86264

+ 1.29

2644

- 0.15

123299

+ 1.07

сентябрь

2839

87380

2640

124622

Старый кирпич

август

2894

+ 0.59

86807

+ 0.06

2847

+ 1.62

129684

+ 1.87

сентябрь

2911

86858

2893

132112

Типовая панель

август

2744

+ 1.31

95410

+ 0.96

2668

+ 1.05

134713

+ 1.49

сентябрь

2780

96328

2696

136721

Украинская панель

август

2616

+ 1.80

118785

+ 0.90

2571

- 0.66

173198

+ 0.71

сентябрь

2663

119855

2554

174424

Украинский кирпич

август

2743

+ 1.46

139477

+ 0.97

2829

+ 0.78

217845

+ 0.05

сентябрь

2783

140832

2851

217962

Улучшенная типовая панель

август

2644

- 1.13

107750

- 4.29

2585

- 0.23

141902

- 0.14

сентябрь

2614

103125

2579

141706

Улучшенный кирпич

август

3044

- 0.33

116151

- 0.38

3111

+ 3.05

168209

+ 3.79

сентябрь

3034

115704

3206

174578

 

 

Тип жилья

 

Трехкомнатные квартиры

Многокомнатные квартиры

Цена 1м2, $

Изм. в %

Ср. цена, $

Изм.в %

Цена 1м2, $

Изм. в %

Ср. цена, $

Изм. в %

Дореволюционные

август

4914

- 2.04

424288

- 3.32

5692

- 6.69

951407

- 13.26

сентябрь

4814

410213

5311

825295

Сталинки

август

3724

+ 2.50

285841

+ 2.50

4021

+ 11.49

446826

+ 18.92

сентябрь

3817

292980

4483

531348

Старая панель

август

2456

+ 1.18

153962

+ 1.22

2420

- 0.12

198083

- 5.48

сентябрь

2485

155846

2417

187231

Старый кирпич

август

2889

+ 2.04

179575

+ 3.61

2874

- 0.24

275667

- 16.11

сентябрь

2948

186049

2867

231250

Типовая панель

август

2412

+ 0.58

169791

+ 1.19

2944

- 2.00

278611

+ 0.69

сентябрь

2426

171819

2885

280526

Украинская панель

август

2515

- 1.11

231522

- 1.98

2517

- 2.90

311909

- 3.21

сентябрь

2487

226949

2444

301889

Украинский кирпич

август

2995

+ 1.97

333946

- 0.60

3546

- 1.69

581955

- 3.45

сентябрь

3054

331933

3486

561851

Улучшенная типовая панель

август

2376

+ 1.30

181595

+ 1.45

2305

+ 1.21

219500

+ 4.09

сентябрь

2407

184233

2333

228484

Улучшенный кирпич

август

2962

- 3.78

215951

- 2.92

2813

+ 1.74

244048

+ 3.12

сентябрь

2850

209639

2862

251660

 

 
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
 
На первичном рынке цены в третьем квартале были достаточно стабильны; количество предложений существенно увеличилось.
И это очень обнадеживает. Равно как и то, что интерес к Киеву проявляют все больше девелоперских компаний, имеющих доступ к солидным капиталам. Пока большинство из них на «широкую публику» еще не вышли. Но, судя по нашим данным, активные маркетинговые исследования проводят.
Судя по тому, что в прайс-листах значительная часть предложений быстро исчезает, то спрос на новостройки есть. Минимальные цены на киевские квартиры (на первичном рынке) - порядка 8300грн за квадратный метр.
 
На рынке аренды в августе и сентябре царило оживление: спрос был большой и квартиры уходили достаточно быстро. Цены в большинстве сегментов рынка выросли на 10% (а в отдельных случаях, и на 15-20%).
В конце сентября однокомнатную квартиру эконом-класса на Оболони можно было снять за 500-750 долларов в месяц, двухкомнатную за 650-800.
 
На рынке ипотечных кредитов произошли весьма существенные изменения. Системные банки существенно снизили годовую ставку по кредитам в национальной валюте. Теперь ипотечный кредит в гривне можно взять под 12,5% годовых, а это на 2-3,5% меньше, чем было летом. Основная причина такого снижения – избыточная, по мнению банкиров, ликвидность отечественной финансовой системы. Поскольку спрос на ипотечные кредиты в летние месяцы существенно снизился, то банкирам выгоднее продать свои кредиты дешевле, чем держать их мертвым грузом.
Правильное ли это решение, или нет – покажет будущее.
Заметим, однако, что удешевление ипотечных кредитов весьма положительно сказывается на деловой активности на рынке недвижимости.
 
Прогноз на октябрь:
Полагаем, что не зависимо от результатов выборов, тенденция повышения деловой активности будет продолжаться и в октябре. И есть достаточно высокая вероятность того, что темпы роста деловой активности вырастут.
Сохранятся, по нашему мнению, и тенденции изменения цен. Вероятность того, что они начнут резко меняться, весьма мала. Если после выборов ничего экстраординарного не произойдет, то в большинстве сегментов рынка будет наблюдаться медленный плавный рост цен, темпы которого сопоставимы с темпами инфляции.
 
Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь»  www.domik.net

Архив аналитических статей
 


bigmir)net TOP 100 каталог элитных рекламных площадок Украины Строительный портал. Рейтинг сайтов Недвижимость Рейтинг-каталог сайтов АГЕНТ.ua - Украина Киев Винница Луцк Днепропетровск Кривой Рог Донецк Мариуполь Житомир Ужгород Запорожье Мелитополь Бердянск Ивано-Франковск Обухов Бровары Борисполь Фастов Кировоград Симферополь Севастополь Евпатория Ялта Феодосия Керч Луганск Львов Дрогобыч Николаев Одесса Полтава Ровно Тернополь Харьков Херсон Хмельницкий Черкассы Умань Чернигов Черновцы
Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Kvartirant.RU RATING Украинский портАл Виртуальная поликлиника, советы врачей, вакансии для медиков, коллекция
  рефератов, самотестирование,  лекарства, каталоги врачей, фирм, клиник
  Украины, сексология, психотерапия, гомеопатия, духовное развитие,
  нетрадиционная медицина, последние новости...