Главная  Доска объявлений  Свежие заявки  Рассылка в агентства  Рейтинг_сайтов  Новости  Статьи

 "МИР НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ"  


Состояние рынка недвижимости
(динамика цен, итоги, прогнозы...)

Актуальные статьи: анализ состояния рынка недвижимости (динамика цен, итоги и прогнозы).


 

Ситуация на рынке недвижимости Киева:
итоги августа 2007 года

 
Индекс стоимости жилья в августе 2007 года: 2447$/кв. м. (+0,5% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,4% в месяц ( +0,9% по сравнению с июлем).
Индекс доходности в августе +0,5 банк/деп. ( +0,5 банк/деп.)

В августе на киевском вторичном рынке жилой недвижимости явно просматривались признаки оживления. Выросло количество заявок на покупку квартиры. Если принять количество майских заявок на покупку за 100%, то в июне их было 118%, в июле 140%, в августе 161%.
Увеличилось и количество звонков, связанных с покупкой квартир. По сравнению с июлем количество таких звонков увеличилось на 24%, а по сравнению с июнем – в полтора раза. Соответственно увеличилось количество просмотров.
Выросло и количество сделок: по сравнению с июлем на 20%, по сравнению с июнем на 57%.
Возможно, оживление на рынке было бы еще заметнее, если б не мешала изнуряющая жара. Ездить на просмотры при такой жаре и духоте был готов далеко не каждый покупатель. Да и продавцов не так уж просто было застать в Киеве.
Цены предложений в большинстве сегментов рынка были достаточно стабильными. Но снизился размер торга. Если в июле при торге нередко уступали 4-6% (а, в отдельных случаях, и до 10%), то в августе далеко не всегда удавалось снизить цену на 1-3%. Позиция риэлторов (в подавляющем большинстве случаев) была достаточно определенной: они убеждали потенциальных продавцов идти на уступки. Мол, если хотите продать в течение лета, то снижайте цены.
Другими словами, риэлторы пытались убедить продавцов в целесообразности перехода к «рынку покупателей» (то есть к такому рынку, на котором покупатели диктуют свои условия).
Наметилась тенденция изменения состава предложений в сторону уменьшения доли «дешевого жилья». Пока еще рано говорить, что «затоваривание» сегмента «дешевого жилья» закончилось. Но определенные сдвиги есть. Сказывается давление на рынок приезжих, а также людей, меняющих одну квартиру на две. У подавляющего большинства таких покупателей денег хватает лишь на самое дешевое малогабаритное жилье. И это определяет повышенный спрос на него.
На графиках показана статистика цен предложений наиболее дешевых однокомнатных квартир на окраинах Киева.





Повышенное внимание к этим квартирам обусловлено тем, что сегмент малогабаритного дешевого жилья всегда первым реагировал на изменение общерыночных тенденций. И хотя рынок, а также и взаимосвязи между ценами на «дешевые» и «дорогие» квартиры постепенно меняются, тем не менее, проверенные временем инструменты анализа и прогнозирования отбрасывать пока рано.
Более детально цены предложений в отдельных сегментах рынка приведены в таблицах

Тип жилья

 

Однокомнатные квартиры

Двухкомнатные квартиры

Цена 1м2, $

Изм. в %

Ср. цена, $

Изм. в %

Цена 1м2, $

Изм. в %

Ср. цена, $

Изм. в %

Дореволюционные

июль

4694

+ 0.11

197955

+ 0.56

4890

+ 3.68

288809

+ 6.10

август

4699

199067

5070

306421

Сталинки

июль

3581

+ 1.76

129893

+ 3.88

4020

+ 3.08

226671

+ 1.91

август

3644

134935

4144

231008

Старая панель

июль

2825

- 0.18

85864

+ 0.47

2618

+ 0.99

121645

+ 1.36

август

2820

86264

2644

123299

Старый кирпич

июль

2893

+ 0.03

86631

+ 0.20

2852

- 0.18

129943

- 0.20

август

2894

86807

2847

129684

Типовая панель

июль

2771

- 0.97

96592

- 1.22

2647

+ 0.79

133615

+ 0.82

август

2744

95410

2668

134713

Украинская панель

июль

2612

+ 0.15

118042

+ 0.63

2545

+ 1.02

170825

+ 1.39

август

2616

118785

2571

173198

Украинский кирпич

июль

2775

- 1.15

141040

- 1.11

2839

- 0.35

217512

+ 0.15

август

2743

139477

2829

217845

Улучшенная типовая панель

июль

2605

+ 1.50

102385

+ 5.24

2580

+ 0.19

140886

+ 0.72

август

2644

107750

2585

141902

Улучшенный кирпич

июль

2921

+ 4.21

110730

+ 4.90

3047

+ 2.10

162890

+ 3.27

август

3044

116151

3111

168209

 

Тип жилья

 

Трехкомнатные квартиры

Многокомнатные квартиры

Цена 1м2, $

Изм. в %

Ср. цена, $

Изм.в %

Цена 1м2, $

Изм. в %

Ср. цена, $

Изм. в %

Дореволюционные

июль

4907

+ 0.14

404882

+ 4.79

5246

+ 8.50

881068

+ 7.98

август

4914

424288

5692

951407

Сталинки

июль

3766

- 1.12

293301

- 2.54

4023

- 0.05

449000

- 0.48

август

3724

285841

4021

446826

Старая панель

июль

2480

- 0.97

155419

- 0.94

2458

- 1.55

202667

- 2.26

август

2456

153962

2420

198083

Старый кирпич

июль

2770

+ 4.30

173734

+ 3.36

2982

- 3.62

277667

- 0.72

август

2889

179575

2874

275667

Типовая панель

июль

2414

- 0.08

172746

- 1.71

2793

+ 5.41

268000

+ 3.96

август

2412

169791

2944

278611

Украинская панель

июль

2468

+ 1.90

227031

+ 1.98

2646

- 4.88

329810

- 5.43

август

2515

231522

2517

311909

Украинский кирпич

июль

3059

- 2.09

339564

- 1.65

3455

+ 2.63

563356

+ 3.30

август

2995

333946

3546

581955

Улучшенная типовая панель

июль

2393

- 0.71

183105

- 0.82

2339

- 1.45

219559

- 0.03

август

2376

181595

2305

219500

Улучшенный кирпич

июль

2987

- 0.84

220036

- 1.86

2689

+ 4.61

234560

+ 4.05

август

2962

215951

2813

244048


При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
 
Заметно выросла деловая активность (а вместе с ней и цены) на рынке аренды жилья. Если весной однокомнатную квартиру на окраине можно было снять за 350 долларов, то в августе цена поднялась до 400 долларов. Аренда самых дешевых двухкомнатных квартир подорожала за последний квартал с 450 долларов в месяц до 500 долларов.
 
На первичном рынке общегородской индекс стоимости в последние месяцы практически не меняется. Такая стабильность во многом связана с выбросом на рынок многочисленных предложений от Киевгорстроя, который не только самый мощный, но и, практически, самый «дешевый» застройщик Киева. Этот вброс «дешевого» жилья перекрыл рост стоимости жилья, предлагаемого другими застройщиками.
Если же взять более продолжительные периоды, то, по нашим данным, цены на первичном рынке Киева выросли:
- по  сравнению с августом 2006 года на 40%;
- по сравнению с 01.01.2007г. на 12,5%.
Сразу заметим, что статистическая погрешность в данном случае достаточно велика. Дело в том, что далеко не о всех объектах застройщики дают достоверную информацию; они проводят акции, вводят повышающие и понижающие коэффициенты стоимости (учитывающие этажа, количество метров и комнат в квартире). Кроме того, на стоимость квартир влияют сроки сдачи. Цены нередко меняются и на те объекты, которых уже нет в продаже: платежи по ним растянуты во времени (почти до момента сдачи).
По данным Госкомстата, киевские строители за первые семь месяцев 2007 года освоили средств на 25% больше, чем за соответствующий период прошлого года. Вряд ли это означает, что построили на 25% больше (не зря же строители пишут, что все дорожает). Тем не менее, прирост в освоении средств  значительный.
Согласно данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) ипотечный рынок уверенно наращивал свои объемы даже в период стагнации и летних отпусков. Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков постоянно растет. Если по состоянию на 01.01.2007г. эта доля составляла 11,1%, то сейчас она превышает 12%.
Растет и степень долларизации ипотечного рынка. В настоящее время порядка 88% ипотечных кредитов выдаются в иностранной валюте. По последним данным медианная процентная ставка по ипотечным кредитам равна: в гривне 16,75%,  в долларах США 11,99%, в евро 11,65%.
 
Прогноз на сентябрь:
Анализ фактов и тенденций позволяет сделать вывод о том, что ситуация на киевском рынке жилой недвижимости уверенно переходит от состояния стагнации к оживлению деловой активности и увеличения количества сделок.
Учитывая высокую инерционность рынка недвижимости, полагаем, что цены существенно не изменятся.
Как будет дальше, сказать пока сложно. Если оживление будет продолжаться, то зарождающийся «рынок покупателя» вполне может вновь стать «рынком продавца». Ведь когда цены растут (пусть и медленно), то с продавцом сильно не поторгуешься. Торг, конечно же, останется, но вряд ли в тех объемах, что был этим летом.
 
Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь»  www.domik.net  

Архив аналитических статей
 


bigmir)net TOP 100 каталог элитных рекламных площадок Украины Строительный портал. Рейтинг сайтов Недвижимость Рейтинг-каталог сайтов АГЕНТ.ua - Украина Киев Винница Луцк Днепропетровск Кривой Рог Донецк Мариуполь Житомир Ужгород Запорожье Мелитополь Бердянск Ивано-Франковск Обухов Бровары Борисполь Фастов Кировоград Симферополь Севастополь Евпатория Ялта Феодосия Керч Луганск Львов Дрогобыч Николаев Одесса Полтава Ровно Тернополь Харьков Херсон Хмельницкий Черкассы Умань Чернигов Черновцы
Рейтинг@Mail.ru Rambler's Top100 Kvartirant.RU RATING Украинский портАл Виртуальная поликлиника, советы врачей, вакансии для медиков, коллекция
  рефератов, самотестирование,  лекарства, каталоги врачей, фирм, клиник
  Украины, сексология, психотерапия, гомеопатия, духовное развитие,
  нетрадиционная медицина, последние новости...