Рынок недвижимости Украины в условиях перманентной политической напряженности.
 
Предлагаем вашему вниманию и вниманию вашей аудитории доклад Президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(Р)У) Александра БОНДАРЕНКО и Председателя Комитета по анализу рынка недвижимости АСН(Р)У, исполнительного директора группы компаний ЫПланета Оболоньл Алексея КОТЕНКО на Х Российском  национальном конгрессе по недвижимости, С.-Петербург, 16-20 июня 2007 г.
 
 

Особенности украинского рынка недвижимости
 
Происходящие общественно-экономические процессы имеют свою предысторию, опираются на объективные и субъективные факторы, многие из которых формировались в течение десятилетий и даже веков. Не зная этой предыстории, стремлений и ментальности народа, разобраться в происходящем крайне сложно.
 
Ментальность жителей Украины такова, что людям необходимо свое жилье. Необходимо оно не только, чтобы жить, но и для душевного комфорта. ДА еще для того, чтобы оставить его потомкам. Не зря в украинской народной песне поется: Ычужа хата � не своя, там свекруха лихая� Постав хату з лободи, а в чужую не веди�л. Это многовековое представление украинцев дополнил опыт поколений, живших в двадцатом веке. Нищенское состояние села утвердило в них стремление перебраться в города. В результате  в народе сложилось представление о том, что своя квартира (желательно, в большом городе) � это чуть ли не основная цель жизни.
 
Недостаток жилья � это еще один важный фактор, берущий свое начало в прошлом. По современным меркам, жилья не только мало (в большинстве городов от 19 до 21 кв.м. на человека), но и большая часть этого жилья морально и физически устарела.
 
Недвижимость � основная ценность жителей больших городов. У большинства граждан, кроме квартиры,  ничего больше Ыиз активовл нет. Уровень их доходов несопоставим со стоимостью жилья. Отсюда отношение к недвижимости не как к одному из видов товара, а как к стратегическому товару. Как к практически единственному шансу подняться в жизни, обеспечить свою старость, своих детей и потомков.
 
Другими словами, рынок жилой недвижимости � это рынок, на котором большинство участников торгуют стратегическим (для себя) товаром. И этот фактор, о наличии которого мало знают зарубежные экономисты, оказывает огромнейшее влияние на все процессы.
 
Еще одна важная особенность украинского рынка недвижимости � в том, что рынок жилой недвижимости в значительной степени де-факто является рынком натурального обмена. Дело в том, что до 80% сделок купли-продажи являются по своей сути обменами одной недвижимости на другую. И то, что при этом используются доплаты и компенсации, суть мало меняет. Да, расплачиваются всегда деньгами,  но большая часть этих денег просто переходит из рук в руки, существенно упрощая технологию проведения сделок. Реально расплачиваются товаром (квартирами, домами, земельными участками). А когда расплачиваются товаром, то роль денег существенно снижается.
 
Покупатель, у которого есть подходящий товар для обмена � чувствуется на рынке весьма уверенно  и потому далеко не всегда заинтересован в снижении цен. Если же у покупателя нет товара для обмена, то трудно ему не только приобрести товар, но и понять, почему цены такие высокие. И начинаются недоуменные вопросы. Мол:  как же так - при таком низком уровне доходов � такие высокие цены? И это не просто вопросы, это наиболее ходовые лозунги многочисленных PR-кампаний.
 
Массовые мощные PR-кампании, направленные на обвал цен � это еще одна особенность нашего рынка. Уже несколько лет СМИ и интернет-сайты переполнены прогнозами и даже уверениями, что рынок вот-вот обрушится. Аргументы приводятся самые разные. В том числе и явно надуманные. Например, осенью 2006 года, в разгар галопирующего роста цен, в СМИ появилась так называемая Ыаналитикал, авторы которой утверждали, что за весь сентябрь в Киеве было заключено всего 74 сделки. Цифра эта просто абсурдна. Но была растиражирована, массово и на полном серьезе обсуждалась.
 
Противопоставить подобной информации официальные данные мы не могли, ибо чиновники их просто скрывали. Приходилось убеждать людей сходить на экскурсию в БТИ, лично посмотреть на огромнейшие очереди, поговорить с людьми, побыть хотя бы несколько минут в этой атмосфере.
 
Еще одна особенность нашего рынка � это недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств, а также недоверие к властям, банковской системе и валютам. В условиях, когда практически нет фондового рынка, а предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. И один из основных � это вложения в недвижимость. А неустойчивая политическая ситуация лишь усугубляет эти процессы.
 
Дабы не быть голословным, приведу мнение одного из представителей Партии регионов Украины Тараса Чорновила: ЫБудущие выборы � это всегда некая неопределенность для людей. Они чувствуют себя неспокойно. Если у человека есть деньги, он тщательно продумывает, куда их вложить. Доверить сбережения банку рискованно � не известно, как сложится ситуация в стране после выборов. Хранить у себя тоже � а вдруг после выборов будет высокий уровень инфляции. Надежней всего вложить средства в недвижимость. Соответственно, спрос увеличивается, и цена на жилье ползет вверхл.
 
Специфика нашего рынка жилой недвижимости состоит в том, что для большинства участников он объединяет в себе рынок натурального обмена и рынок стратегических товаров. И этим очень отличается от Ыцивилизованныхл рынков.
 
Рынок недвижимости в периоды нестабильности и потрясений
 
Рассмотрим поведение рынка недвижимости в периоды общественно-политических и финансово-экономических кризисов.
 
Сразу отметим, что разделение кризисов на общественно-политические и финансово-экономические во многом условно. Практически всегда общественно-политические и финансово-экономические процессы в той или иной мере связаны между собой.
 
Тем не менее, в любых кризисах бывает нечто главное, что и предопределяет его характер. 
Разделив кризисы на две группы, мы тем самым хотели более четко выявить те спусковые механизмы и пружины, которые запускали, двигали и тормозили процессы на рынке недвижимости. При упоре на политику они были одни, при упоре на финансы � немного другие.
 
Но начнем с главного: многочисленные политические противостояния и экономические неурядицы, практически всегда порождали у граждан неуверенность и вынуждали их искать надежные места для размещения капиталов.
 
До последнего времени наибольшее доверие общества было к вложениям в недвижимость. Поэтому в периоды, когда неуверенность в обществе возрастала, возрастала, правда, с определенным запаздыванием, и тяга к недвижимости. Соответственно росли и цены.
 
 
Поведение рынка в периоды общественно-политических кризисов
 
Перманентная политическая напряженность выработала у рынка недвижимости достаточно стойкий иммунитет к политическим баталиям. Образно говоря, рынок устал шарахаться, устал пугаться смен правительств и массовых акций протеста.
 
В какой степени фактор выборов и смены власти влиял на цены и рынок недвижимости?
 
Массовый покупатель в значительной степени привык к сменам правительства и постоянным выборам. Но для крупного капитала выборы � фактор достаточно весомый. Многие потенциальные покупатели, имеющие значительные деньги, нередко связывают изменения в жизни, работе и бизнесе с приходом той или иной политической силы во власть. В обстановке политической неопределенности они не торопятся вкладывать деньги и решать жилищные вопросы.
 
А ведь эти покупатели во многом формируют спрос на дорогое, крупногабаритное жилье. И это сказывается на всем рынке, поскольку покупки больших квартир на вторичном рынке влекут за собой цепочки расселений, составляющих значительную часть рыночных транзакций. И даже временный уход таких покупателей с рынка ощущается весьма болезненно. Поэтому мы склонны полагать, что именно такая ситуация стала одной из основных причин стагнации 2005 года.
 
Если рассматривать выборы президента в 2004 году, то особых изменений тренд не претерпел � был рост. Однако во время Ыоранжевой революциил рынок недвижимости затаился, количество сделок сократилось. Многие покупатели к тому времени представляли именно столичную бизнес- среду, и до решения вопроса о президенте покупки были отложены. Были и крайние ожидания, некоторые собирались покинуть страну в случае прихода к власти прежних правителей.  
 
После выборов деловая активность, как правило, оживает. Так было и после президентских выборов 2004 года, и после парламентских 2006 года. В какой-то мере это объясняется тем, что выборы - весьма дорогостоящий процесс, в ходе которого тратятся значительные дополнительные деньги. И они давят на все потребительские рынки, включая и рынок недвижимости.
 
Но не это самое важное. Куда важнее то, что после завершения выборов, формируются команды фаворитов, а также правила игры на срок, достаточный, если не для стратегического, то хотя бы тактического планирования. Это способствует оживлению деловой жизни, позволяет оптимизировать экономические решения, в том числе, связанные с инвестициями и оборотом денежных потоков.
 
Да и чисто житейские моменты, связанные с формированием команд и перераспределением постов, отбрасывать не стоит. В столицу приезжают новые люди, которым нужно жилье. Кто-то квартиры продает, кто-то покупает. А кто-то и деньги инвестирует в строительство жилья, рассчитывая на будущие дивиденды и/или потребности подрастающих детей. Конечно же, все это сказывается на рынке недвижимости, который после завершения выборов практически всегда наращивает обороты.
 
Спрос на недвижимость возрастал, соответственно и цены быстро и стабильно росли. Быстрый рост цен вселял убежденность, что так будет и дальше. В результате возникал ажиотажный спрос и экономически необоснованный рост цен.
 
Такие  сценарии развития событий можно было наблюдать через несколько месяцев после президентских выборов 2004 года и парламентских выборов 2006 года. И всякий раз после галопирующего роста цен следовала стагнация рынка. Заметьте, не спад, не обрушение цен, а именно стагнация.
 
Наиболее показательные примеры дает нам период с августа по ноябрь 2005 года. Именно в этот период спрос упал с ажиотажного до крайне низкого. Такое изменение спроса не может быть продиктовано одним лишь фактором цены. Произошло наслоение многих факторов. Одним из таких стал политический кризис, связанный с уходом Юлии Тимошенко с поста премьер-министра. Но этот политический кризис был лишь катализатором процессов. Большую роль тогда сыграли банки. Авторитетные представители банковских сфер заявляли о грядущем обвале цен на рынке недвижимости.
 
В свою очередь это, безусловно, влияло на настроения потенциальных покупателей. Отставка правительства почти стала подтверждением негативных изменений в экономике и свидетельством политического кризиса. А тут еще и молодежный фонд прекратил предоставление льгот по банковским кредитам.
 
Усложнение кредитования и фактическая отмена льгот по молодежным кредитам стали непреодолимыми препятствиями для значительного числа потенциальных покупателей, сделали невозможным приобретение квартир по заявленным ценам.
Совместное воздействие перечисленных факторов (и в первую очередь воздействие мощных пиар-кампаний) породило негативные ожидания у покупателей, заставило их отложить решение жилищного вопроса.
Рынок, разогнавшийся до невиданных ранее скоростей (цен) и оборотов (сделок), в октябре 2005 года резко затормозил. Подавляющее большинство участников рынка заняли выжидательную позицию. Наметилась позиционная борьба нервов, борьба рынка продавцов (не желающих снижать цены) и рынка покупателей (ждущих существенных уступок). Рынок вошел в состояние стагнации.
При этом дорогое жилье дорожало медленно, цены на дешевое жилье на несколько процентов снизились. Но особенно важно то, что, хотя спрос в эти период стагнации резко упал, продавцы (в основной своей массе) цены не снижали. Они никуда не спешили. Отсутствие просмотров квартир в течение нескольких месяцев на цены практически не влияло. Многие продавцы просто временно уходили с рынка, но цены не снижали. Явно было видно, насколько велика на рынке доля участников, решающих Ыстратегические задачил. А при решении таких задач вопросы получения сиюминутной выгоды отходят на второй план.
 
Похожие сценарии просматривались и в 2006 году. В марте 2006 года происходили выборы в парламент, предвыборные кампании были очень мощными. Цены в тот период были достаточно стабильными и даже росли. И это несмотря на то, что формирование коалиции и правительства продолжалось с апреля по август. Но как только политический кризис стал подходить к концу, начался период галопирующего роста цен, который длился практически до конца 2006 года.
 
В январе 2007 года сделок было очень мало, но цены росли по инерции. И это притом, что количество предложений резко увеличилось, а сделок было намного меньше обычного.
 
В настоящее время на рынке стагнация. А в политической жизни очередной кризис. Закончится кризис, пройдут выборы, распределят места в парламенте и портфели в правительстве � рынок оживет. 

Поведение рынка в периоды финансово-экономических кризисов
 
Вряд ли мы сможем в коротком докладе проанализировать поведение рынка во время всех кризисных ситуаций. Но на наиболее важных и характерных моментах постараемся остановиться.
 
Предыстория. В начале 90-х годов финансово-экономический кризис носил перманентный характер. Но в те времена рынок недвижимости лишь становился на ноги. Жизнь была тяжелая, и многим было не до недвижимости. Но именно тогда появились достаточно обеспеченные люди, стремящиеся перебраться в престижные квартиры. Жители крупных городов почувствовали реальную возможность заработать валюту и одновременно улучшить свои жилищные условия, обменяв квартиры в престижных районах, на квартиры в новостройках или в спальных районах. В середине 90-х страна начала потихоньку выбираться из кризисов, доходы возросли, а вместе с ними и цены на недвижимость.
 
В 98 году произошел финансовый кризис, вырос спрос на доллары, и цены на недвижимость в 1999-2000 годах снизились.  Но экономика развивалась, доходы росли, миллионы граждан Украины зарабатывали деньги за рубежом. Строили же мало. В результате в начале 2001 года цены на недвижимость вновь пошли вверх. Вот с этого момента и попытаемся проанализировать поведение рынка, при возникновении дестабилизирующих финансово-экономических факторов.
 
Нестабильность валют.
 
События, происшедшие 11 сентября 2001 года, стали переломным моментов. Именно тогда наши граждане перестали доверять валютам, и массово понесли свои накопления на рынок недвижимости. Делая замеры в Харьковском районе Киева, мы зафиксировали, что спрос на недвижимость в период с августа по октябрь 2001 года увеличился в три раза. Цены, естественно, пошли вверх.
 
Такие явления мы наблюдали и в 2003 году. 
Особенно подхлестнула рост цен девальвация доллара, которая произошла в Украине в конце апреля 2005 года. Доллар тогда просел на 5%. На фоне привычной инфляции, вроде бы, не так много. Но это проседание крайне напугало наших граждан. Доверие к доллару резко упало. Это дало мощный толчок ажиотажному спросу на недвижимость и экономически необоснованному росту цен.
 
Введение новых налогов
 
Рынок всегда крайне болезненно реагировал на введение новых налогов. За рассматриваемый период было три изменения налогового законодательства, непосредственно затрагивающие рынок недвижимости. Одно из них касалось первичного рынка и два � вторичного.
 
В начале 2004 года был введен НДС для застройщиков. Усиление налогового пресса существенно повлияло на поведение и устремления участников рынка. PR-кампании начались задолго до введения налога. Потенциальные инвесторы понимали, что введение 20% НДС существенно потянет стоимость вверх и заранее пытались стать реальными инвесторами, заплатив хотя бы треть стоимости до введения налога. Застройщики этим пользовались, раздувая ажиотаж и поднимая цены. И, в общем-то, их понять можно. Шутка ли, 20% инвестиций � отдай государству!
 
Снизилось количество предложений в новостройках, появились сообщения о финансовых затруднениях, разгорелись дебаты о несправедливости взимания НДС применительно к объектам, частично профинансированным ранее�
 
Застройщики не торопились с привлечением средств со стороны. Ждали, когда инвесторы свыкнуться с мыслью, что платить придется намного больше; ждали, когда цены на вторичном рынке поднимутся настолько, что с лихвой перекроют 20% НДС.
 
В дальнейшем этот прием проведения PR-кампаний застройщики применяли неоднократно. Они заявляли о своей низкой рентабельности, а повышение цен всякий раз объясняли инфляцией, удорожанием металла, цемента, энергоносителей�
 
Вторичный рынок воспринимал это все как должное и поднимал цены. 
Весьма характерной была реакция рынка на введение налога на доходы физлиц при продаже недвижимости. Попыток ввести такой налог было две: в январе 2005 года и в январе 2007 года. О введении налога участники рынка знали заранее (за полтора года). Но всякий раз рынок недвижимости был не готов к введению налога. И оба раза сценарий развития событий был примерно одинаков. Рынок недвижимости замирал. Количество сделок резко падало. Расчеты государства на рост отчислений в бюджет, мягко говоря, не оправдывался. Именно поэтому в марте 2005 года ввели мораторий на данный налог. А в 2007 году налог этот был уже намного мягче.
 
Финансовые аферы.
 
Весьма показательной была реакция рынка на финансовую аферу группы строительных компаний ЫЭлита-Центрл. В феврале 2006 года обманутыми остались 1500 человек. Сумма нанесенного ущерба составила около 80 млн. долларов.
 
Эти события весьма серьезно повлияли на настроения потребителей. Сформировалась категория потребителей, отказывающихся в принципе приобретать жилье на первичном рынке. Число людей, готовых вкладывать деньги на этапе котлована, существенно сократилось.
 
Привело это к тому, что рост цен на первичном рынке почти затормозился. И когда в августе 2006 года начался бурный рост цен на вторичном рынке, то реакция первичного рынка существенно запоздала. Рядовой покупатель был просто не готов нести свои деньги на первичный рынок. Несли туда деньги спекулянты, знающие положение дел на каждой стройке. В результате в октябре 2006 года доля спекулянтов на первичном рынке выросла с 20% до 50%. Цены, естественно, выросли, а количество предложений резко упало. Изменилась и политика застройщиков. Сейчас большинство их пытается строить за свои деньги, и выбрасывать квартиры в продажу ближе к завершению строительства.
 
Выводы
 
1. Украинский рынок недвижимости адаптировался к частым политическим кризисам.
2. Политические кризисы в большинстве случаев являются лишь катализаторами; накладываются на другие, более мощные факторы; накладываются на процессы, имеющие более глубинный характер.
3. Рынок недвижимости очень инерционен, во многих случаях он просто не успевает реагировать на игры политиков.
4. Если решение проблем затягивается, то на рынке воцаряется застой. Все переходят в режим ожидания. Покупатели не готовы в такой атмосфере вкладывать деньги, а продавцы не готовы сбрасывать цены и расставаться с недвижимостью.
 
Основные события:

Январь 2004 г. � введение 20% НДС на строительство жилья.
Май-октябрь 2004 г. � подготовка к выборам Президента.
Октябрь 2004 г. � январь 2005 г. � Ыоранжевая революциял.
Январь 2005 г. � введения налога на доходы физлиц.
Март 2005 г. � мораторий на налог
Январь 2005 г. � сентябрь 2005г � Правительство Юлии Тимошенко
Февраль 2006 г. � скандал вокруг ЫЭлиты-Центрл
Март 2006 г. � выборы Парламента.
Июль-август 2006 г. - формирование парламентской коалиции и правительства Виктора Януковича
Апрель 2007 г.  - роспуск Верховной Рады.